IPOTECA ECCESSIVA? PUO’ CONDURRE IL MUTUO FONDIARIO IN USURA

L’usura (articolo 644 del codice penale) è un delitto contro il patrimonio che può essere compiuto da ‘chiunque si fa dare o promettere, sotto qualsiasi forma, per sé o per altri, in corrispettivo di una prestazione di denaro o di altra utilità, interessi o altri vantaggi usurari’

Si tratta dunque di un reato, punito con la reclusione 2 a 10 anni e con la multa da euro 5.000 a euro 30.000.

Ovviamente vi sono conseguenze importanti anche sul piano civilistico: l'usurarietà del mutuo consente al mutuario (colui chi accende il mutuo) di invocare l'applicazione della norma punitiva di cui all’art. 1815, comma 2 C.C., che stabilisce ‘Se sono convenuti interessi usurari, la clausola è nulla e non sono dovuti interessi’.

Il mutuo cioè diventa gratuito, e deve essere restituito solo il capitale, con la rideterminazione del piano di ammortamento mediante rate contenenti solo la quota capitale.

Come accennato sopra, non sono solo gli ‘interessi’ che possono condurre in usura il mutuo; la legge difatti dice che anche ‘altri vantaggi usurari’ lo possono fare.

Ora, dobbiamo tenere presente che deve esserci sempre proporzionalità tra credito concesso e valore dei beni su cui si iscrive ipoteca ( art. 2875 c.c.). Il valore dei beni ipotecati cioè non può superare un terzo di tutto il montante del debito, compresi gli interessi corrispettivi per tre anni (non si possono ‘coprire’ da ipoteca gli interessi di mora).

Mi è capitato il caso di un mutuo concesso per 165.000 euro, sul quale erano stati concessi a garanzia ipotecaria beni per un valore di 330.000 euro. L’eccessivo vantaggio ipotecario in questo caso si trasforma usura reale, perché eccesso di garanzia è un vantaggio che la banca somma agli interessi che già chiede.

Fondamentale quindi diventa valutare con una perizia il valore dei beni su cui la Banca ha preteso l’ipoteca, perché tale situazione potrebbe portare alla possibilità di invocare la gratuità del mutuo per usura.