EFFETTI SUI CONTRATTI DELLE MISURE RESTRITTIVE DA COVID 19

Quanto decretato dal Governo per il contenimento dell’epidemia sanitaria da COVID-19 ha provocato inevitabili ripercussioni giuridiche in relazione ai contratti in essere. Ci si chiede, infatti, quali sono i rimedi in caso d’inadempimento derivante dall’osservanza delle misure di contenimento? Possiamo, in questa sede, esaminare alcune ipotesi


1) Contratti aventi ad oggetto il trasferimento di beni

Può accadere infatti che la merce venga consegnata, ma l’acquirente si rifiuti di pagare il prezzo adducendo generiche difficoltà economiche oppure che il fornitore non possa consegnare la merce nei termini pattuiti o l’acquirente perda interesse a ricevere le forniture. Bisogna verificare se nei contratti vi siano delle clausole di c.d. “forza maggiore” che stabiliscano una sospensione dell’obbligazione (e, quindi, la risoluzione del contratto) a carico della parte che non vi può adempiere per causa alla medesima non imputabile (clausola spesso contenuta nei contratti internazionali).

In difetto di una clausola di tal genere, bisogna fare riferimento alle norme generali in merito all’estinzione dell’obbligazione per impossibilità sopravvenuta (artt. 1256 e ss e artt. 1463 c.c. e ss.), nonché all’art. 91 del D.L. 17.3.2020 n. 18 (c.d. decreto “Cura Italia”), secondo il quale il rispetto delle misure di contenimento è sempre valutato ai fini dell'esclusione della responsabilità contrattuale ex artt. 1218 e 1223 c.c. Infatti, il suddetto decreto ha introdotto, se non una vera e propria “clausola coronavirus”, una norma di notevole interesse per i rapporti contrattuali (art. 91): essa prevede che il rispetto delle misure di contenimento da Covid-19 sia sempre valutato ai fini dell’esclusione della responsabilità del debitore per inadempimento o adempimento tardivo della prestazione dovuta. La medesima norma prevede inoltre che il rispetto delle misure di contenimento può escludere anche l’applicazione di eventuali decadenze o penali che siano contrattualmente previste sempre in caso di ritardato o omesso adempimento.

Affinchè si applichino le predette disposizioni la parte destinataria delle misure restrittive anti-Covid19 si deve concretamente trovare in uno stato d’impossibilità temporaneo di adempiere alla medesima allo stesso non imputabile. Al contrario, l’acquirente non può legittimamente omettere o ritardare il pagamento del prezzo adducendo generiche giustificazioni, come per esempio la difficoltà economica o la generica perdita di interesse all’acquisto, potendo semmai invocare la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta (art. 1467 c.c.), ma ciò solo se il rapporto contrattuale è di tipo continuativo o periodico. Se invece la prestazione della parte sia divenuta definitivamente impossibile (per il decorso di un termine essenziale) potrebbe essere invocata la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta ex art. 1463 c.c.


2) Contratti di locazione

Si ritiene che, allo stato, sia legittima solo la richiesta di momentanea sospensione e contestuale proroga del termine di pagamento del canone di locazione avanzata, nell'ambito della sola locazione ad uso commerciale, dal conduttore a cui sia stata imposta la chiusura dell’attività esercitata nell'immobile locato; al contrario, la richiesta di remissione o riduzione del canone dovuto per il medesimo periodo è, allo stato, da considerarsi illegittima.

In tal senso depone il combinato disposto degli artt. 91 D.L. 18/20 (per le ragioni anzi illustrate) e 65, il quale, riconoscendo ai conduttori di immobili ad uso commerciale un credito d’imposta per la mensilità di marzo, conferma che il canone di locazione non è automaticamente “stornato” o ridotto.

Ad ogni modo, inquilini e proprietari possono accordarsi per una riduzione del canone di locazione in questo periodo di difficoltà. Per evitare di pagare le imposte sui canoni non riscossi è necessario che l'accordo sia registrato entro 30 giorni.

La possibilità di ridurre il canone in caso di difficoltà di pagamento da parte dell'inquilino è ammessa a prescindere dalla tipologia di locazione. L'accordo, quindi, è possibile sia nel caso di locazione di immobili per uso abitativo che nel caso di locazione di immobili commerciali. Non sono dovute spese di registrazione e l'atto è esente dal bollo, come espressamente previsto dall'art. 10 del dl 133/2014.

La scrittura dell'accordo è molto semplice: occorre fare riferimento al contratto in essere, indicando i dati di locatore e inquilino riportare il canone annuale inizialmente stabilito, l'ammontare ridotto sul quale ci si è accordati, e il numero di mesi per i quali l'inquilino pagherà l'importo più basso. Non sarà necessario comunicare nulla all'Agenzia alla ripresa del pagamento regolare. Per evitare spostamenti è anche possibile scambiarsi l'atto via mail e poi scannerizzarlo.

Registrando l'accordo il proprietario pagherà le imposte solo su quanto effettivamente riscosso. Sarà possibile in questo modo ridurre anche l'ammontare delle imposte da pagare in acconto con la prossima denuncia dei redditi.


3) Altre operazioni (preliminare di vendita di immobile con difficoltà di arrivare al rogito per le attuali restrizioni)

La possibilità di recedere totalmente dalla proposta di acquisto o da un preliminare di compravendita, pretendendo la restituzione della caparra versata, per il timore di perdere il lavoro, o di ritardi nella consegna del bene, o che la banca eroghi il mutuo a condizioni peggiorative o che i tassi si alzino, può non essere giustificata. Non sussistono, infatti, le ragioni che consentirebbero una risoluzione del contratto senza perdita della caparra e spese di agenzia, con riparo da una eventuale richiesta di risarcimento del danno.

Il Factum principis, ovvero Il provvedimento dell’autorità (misure di contenimento dettate dall’esecutivo) può essere invocato come giustificazione per il ritardo; ma, anche in questo caso, la dottrina che ha commentato i recenti interventi del governo ha avuto modo di precisare che, perché il debitore inadempiente sia ritenuto esente da responsabilità, occorre accertare che il rispetto della misura di contenimento abbia effettivamente determinato una situazione di impossibilità della prestazione.

In tutti i casi sopra indicati, per i contratti nuovi, si consiglia di inserire la clausola c.d. “COVID 19” con la quale, in linea di principio, le parti riconoscono l’esistenza della problematica, decidono comunque di stipulare, ma si obbligano a rinegoziare/rivedere il contratto laddove l’emergenza sanitaria dovesse permanere nel medio-lungo periodo. Altrettanto consigliabile è inserire la clausola di forza maggiore, indicando per quali accadimenti, straordinari ed imprevedibili, si debba ritenere esclusa la responsabilità del debitore in caso di inadempimento della prestazione.